Quy định PCCC văn phòng cập nhật 2026

Trong bối cảnh nhu cầu văn phòng cho thuê ngày càng tăng tại TP.HCM, yếu tố pháp lý và an toàn luôn là tiêu chí được doanh nghiệp quan tâm hàng đầu trước khi ký hợp đồng. Một trong những nội dung bắt buộc nhưng thường bị xem nhẹ chính là việc tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy. Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp chỉ quan tâm đến diện tích, giá thuê hoặc vị trí mà chưa hiểu rõ các yêu cầu pháp lý liên quan đến PCCC, dẫn đến rủi ro bị xử phạt hoặc gián đoạn hoạt động. 

Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp quy định PCCC văn phòng cập nhật 2026, được chúng tôi tổng hợp dựa trên Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 3890:2023, giúp doanh nghiệp và chủ tòa nhà hiểu đúng, áp dụng đúng và vận hành văn phòng an toàn, hợp pháp.

1. Quy định về đối tượng văn phòng bắt buộc phải đáp ứng quy định PCCC văn phòng

Theo hệ thống pháp luật và Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 3890:2023, văn phòng được xếp vào nhóm công trình dân dụng, công trình làm việc, do đó thuộc diện bắt buộc phải tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy ngay từ khâu thiết kế, thi công cho đến quá trình vận hành, sử dụng thực tế.

Cụ thể, các trường hợp văn phòng sau đây đều phải đáp ứng đầy đủ quy định PCCC:

• Là tòa nhà văn phòng độc lập, được xây dựng và khai thác với mục đích làm việc, cho thuê hoặc kết hợp nhiều doanh nghiệp cùng hoạt động trong một công trình.
• Là văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp, ví dụ như khối văn phòng - thương mại - căn hộ, trung tâm thương mại có khu làm việc hành chính.
• Là văn phòng cho thuê từ một tầng trở lên, dù diện tích lớn hay nhỏ vẫn phải tuân thủ các yêu cầu tối thiểu về PCCC.
• Là nơi tập trung đông người làm việc thường xuyên, có mật độ sử dụng điện, máy móc và thiết bị văn phòng cao.
• Có sử dụng thiết bị sinh nhiệt, thiết bị điện, hệ thống mạng, máy chủ, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ nếu không kiểm soát tốt.

Một điểm rất quan trọng cần lưu ý là: Dù doanh nghiệp chỉ thuê một phần diện tích trong tòa nhà, trách nhiệm về điều kiện PCCC vẫn gắn với toàn bộ công trình. Điều này có nghĩa là khi xem xét tính pháp lý của văn phòng cho thuê, cơ quan chức năng sẽ đánh giá tổng thể hệ thống PCCC của cả tòa nhà, chứ không chỉ riêng phần diện tích doanh nghiệp đang sử dụng.

2. Quy định về hệ thống báo cháy trong văn phòng

Theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 3890:2023, hệ thống báo cháy là một trong những hạng mục cốt lõi trong quy định PCCC văn phòng, có vai trò phát hiện sớm sự cố và cảnh báo kịp thời để tổ chức thoát nạn.

Hệ thống báo cháy phải được trang bị trong các trường hợp sau:

• Văn phòng có từ 2 tầng trở lên, hoặc có kết cấu nhiều không gian làm việc liên thông.
• Văn phòng có diện tích sử dụng lớn, tập trung nhiều người làm việc cùng thời điểm.
• Văn phòng nằm trong công trình hỗn hợp, nơi nguy cơ cháy có thể lan truyền giữa các khu chức năng khác nhau.

Hầu hết các tòa nhà cho thuê văn phòng hiện nay đều thuộc nhóm bắt buộc phải lắp đặt hệ thống báo cháy tự động.

Yêu cầu bắt buộc đối với hệ thống báo cháy:

• Phải là hệ thống báo cháy tự động, có khả năng phát hiện sự cố mà không cần con người can thiệp.
• Thiết bị phát hiện cháy thường bao gồm:

            - Đầu báo khói: Dùng để phát hiện khói sinh ra từ quá trình cháy âm ỉ hoặc cháy lan

            - Đầu báo nhiệt: Phát hiện sự gia tăng nhiệt độ bất thường trong không gian

• Tất cả các đầu báo phải được kết nối về trung tâm báo cháy, cho phép kiểm soát và giám sát tập trung.
• Khi phát hiện cháy, hệ thống phải kích hoạt chuông, còi hoặc tín hiệu cảnh báo bằng âm thanh và ánh sáng để mọi người nhận biết nguy hiểm.

Mục tiêu chính của hệ thống báo cháy theo quy định PCCC văn phòng là phát hiện cháy càng sớm càng tốt, cảnh báo rõ ràng và tạo điều kiện cho việc thoát nạn an toàn trước khi đám cháy lan rộng.

3. Quy định về hệ thống chữa cháy trong văn phòng

Hệ thống chữa cháy tự động

Theo TCVN 3890:2023, theo  quy định pccc văn phòng thì hệ thống chữa cháy tự động bao gồm:

• Hệ thống sprinkler (phun nước tự động), hoạt động khi nhiệt độ tại đầu phun đạt ngưỡng cho phép
• Hệ thống chữa cháy bằng khí, thường áp dụng cho phòng máy chủ, phòng kỹ thuật, nơi không phù hợp sử dụng nước

Những hệ thống này phải đảm bảo các yêu cầu sau:

• Có khả năng tự kích hoạt khi xảy ra cháy, không phụ thuộc vào thao tác con người
• Được kết nối đồng bộ với hệ thống báo cháy, giúp phát tín hiệu và kích hoạt chữa cháy kịp thời
• Luôn duy trì trạng thái sẵn sàng hoạt động, được kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ để tránh tình trạng hư hỏng nhưng không phát hiện

Bình chữa cháy xách tay

Bình chữa cháy xách tay là phương tiện PCCC cơ bản và gần như bắt buộc đối với tất cả văn phòng, kể cả những văn phòng có diện tích nhỏ. Một số quy định cơ bản cần đảm bảo gồm:

• Mỗi khu vực làm việc phải được bố trí ít nhất 1 - 2 bình chữa cháy, tùy theo diện tích và mức độ rủi ro cháy nổ.
• Các loại bình được sử dụng trong văn phòng bao gồm: bình bột chữa cháy, bình CO2 phù hợp cho thiết bị điện.
• Bình chữa cháy phải được đặt tại: lối đi chung, gần cửa ra vào, vị trí dễ nhìn, dễ tiếp cận khi có sự cố. Không được che khuất, không đặt trong tủ khóa kín hoặc vị trí khó lấy.
• Bình phải có tem kiểm định còn hiệu lực, áp suất đạt yêu cầu và được kiểm tra định kỳ theo quy định.

4. Quy định về hệ thống họng nước chữa cháy trong nhà

Hệ thống họng nước chữa cháy trong nhà là hạng mục quan trọng trong quy định PCCC văn phòng có quy mô trung bình đến lớn hoặc nhà cao tầng. Các yêu cầu chính bao gồm:

• Mỗi tầng phải được bố trí họng nước chữa cháy trong nhà
• Mỗi họng phải có đầy đủ cuộn vòi và lăng phun để sử dụng ngay khi cần
• Hệ thống phải được cấp nguồn nước ổn định, đảm bảo lưu lượng và áp lực khi vận hành
• Áp lực nước phải đủ để lực lượng chữa cháy tại chỗ hoặc chuyên nghiệp xử lý đám cháy hiệu quả
• Hệ thống họng nước trong nhà đóng vai trò hỗ trợ quan trọng cho cả lực lượng PCCC cơ sở lẫn lực lượng chữa cháy chuyên nghiệp khi tiếp cận hiện trường.

5. Quy định về lối thoát hiểm của văn phòng

Lối thoát hiểm là yếu tố sống còn trong mọi quy định PCCC văn phòng, bởi mục tiêu cao nhất khi xảy ra cháy là đảm bảo an toàn tính mạng cho con người. 

Một số yêu cầu chung đối với lối thoát hiểm gồm:

• Văn phòng có diện tích lớn phải bố trí ít nhất hai lối thoát hiểm độc lập để tránh tình trạng ùn tắc khi xảy ra sự cố
• Lối đi thoát hiểm phải luôn thông thoáng, không bị che chắn, không dùng làm nơi để đồ, kho tạm hoặc đặt vật cản
• Không được thay đổi công năng lối thoát nạn sang mục đích khác

Đối với cửa thoát hiểm, cần đáp ứng các yêu cầu sau:

• Cửa phải mở theo chiều thoát người, giúp dễ dàng thoát ra khi khẩn cấp
• Không được khóa trái hoặc cản trở việc mở cửa từ bên trong
• Phải có biển chỉ dẫn rõ ràng, dễ quan sát trong điều kiện thiếu sáng hoặc có khói

6. Quy định về đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn

Theo TCVN 3890:2023, đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn là thành phần không thể thiếu trong hệ thống an toàn cháy của văn phòng.

Đèn chiếu sáng sự cố:

• Đèn chiếu sáng sự cố bắt buộc phải được lắp đặt tại các vị trí: hành lang, cầu thang, lối thoát hiểm, khu vực chuyển tiếp giữa các không gian.
• Các đèn này phải có khả năng tự động bật sáng khi mất điện, đảm bảo cung cấp đủ ánh sáng để người trong tòa nhà xác định hướng thoát nạn. 
• Thời gian chiếu sáng phải đủ dài để mọi người di chuyển an toàn ra khỏi khu vực nguy hiểm.

Biển chỉ dẫn thoát nạn:

• Có mũi tên chỉ hướng di chuyển rõ ràng
• Dễ quan sát trong điều kiện có khói hoặc ánh sáng yếu
• Được bố trí liên tục theo tuyến thoát nạn, tránh đứt quãng gây nhầm lẫn

7. Quy định về hệ thống loa, thông báo cháy

Hệ thống thông báo cháy bằng âm thanh trong quy định PCCC văn phòng là bộ phận giúp truyền tải thông tin nhanh chóng khi xảy ra sự cố. Theo quy định, văn phòng cần có:

• Hệ thống loa thông báo được kết nối với trung tâm báo cháy
• Âm thanh đủ lớn, rõ ràng để nghe được tại tất cả khu vực làm việc
• Nội dung thông báo có thể hướng dẫn sơ tán, giúp người lao động di chuyển đúng hướng

Hệ thống này đặc biệt quan trọng trong các tòa nhà lớn, nơi việc truyền đạt bằng lời nói trực tiếp gần như không khả thi.

8. Quy định về phương tiện hỗ trợ thoát nạn

Ngoài các hệ thống bắt buộc, trong quy định PCCC văn phòng cũng khuyến khích trang bị thêm các phương tiện hỗ trợ thoát nạn để nâng cao mức độ an toàn thực tế. Các phương tiện thường được kiểm tra khi thẩm duyệt hoặc nghiệm thu bao gồm:

• Mặt nạ phòng độc, giúp người sử dụng hạn chế hít phải khói độc
• Dụng cụ phá cửa khẩn cấp trong trường hợp lối thoát bị kẹt
• Dây thoát hiểm cho những khu vực đặc thù hoặc vị trí cao

Những thiết bị này cần được đặt ở vị trí dễ tiếp cận, có hướng dẫn sử dụng rõ ràng để người không chuyên cũng có thể thao tác khi xảy ra sự cố.

9. Quy định về kiểm tra, bảo trì hệ thống PCCC văn phòng

Một hệ thống PCCC chỉ thực sự hiệu quả khi được kiểm tra và bảo trì thường xuyên. Theo quy định, các nội dung sau là bắt buộc:

• Thực hiện kiểm tra định kỳ toàn bộ hệ thống PCCC
• Bảo dưỡng thiết bị theo hướng dẫn kỹ thuật của nhà sản xuất
• Thay thế kịp thời các thiết bị hư hỏng, hết hạn hoặc không còn đảm bảo chất lượng
• Có sổ theo dõi, ghi chép đầy đủ quá trình kiểm tra, bảo trì

Các văn phòng cho thuê hoặc tòa nhà cho thuê văn phòng sẽ bị tạm đình chỉ hoạt động nếu vi phạm nghiêm trọng quy định PCCC văn phòng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cháy nổ.

Kết luận

Việc hiểu và tuân thủ quy định PCCC văn phòng giúp doanh nghiệp hạn chế rủi ro, đảm bảo an toàn khi vận hành và sử dụng không gian làm việc. Tùy vào quy mô, chiều cao và đặc điểm công trình, yêu cầu PCCC sẽ có sự khác nhau và cần được áp dụng đúng thực tế. 

Các nội dung trong bài mang tính tổng hợp, tham khảo, nhằm giúp người đọc có cái nhìn dễ hiểu hơn về các quy định liên quan. Trong quá trình tìm kiếm văn phòng cho thuê, Kim Quang Group luôn cập nhật thông tin pháp lý và tiêu chuẩn an toàn để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận mặt bằng phù hợp, minh bạch và đúng quy định.