Những trường hợp vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng và mức phạt

Vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng là tình huống xảy ra khá phổ biến trong quá trình thuê nhà, thuê mặt bằng kinh doanh, đặc biệt tại các khu vực có mật độ doanh nghiệp cao và nhu cầu thuê lớn, nơi mà giá thuê thường xuyên biến động và áp lực khai thác mặt bằng luôn hiện hữu. Trên thực tế, không ít trường hợp tranh chấp phát sinh không phải do cố tình vi phạm, mà đến từ việc các bên chưa hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, dẫn đến việc áp dụng sai điều khoản, phát sinh mức phạt hoặc thậm chí chấm dứt hợp đồng ngoài mong muốn.

Các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng từ phía bên thuê

Chậm thanh toán hoặc không thanh toán tiền thuê

Chậm thanh toán tiền thuê là hành vi vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng thường gặp nhất, đặc biệt với các mô hình kinh doanh mới hoặc doanh nghiệp chưa ổn định dòng tiền trong giai đoạn đầu vận hành. Hầu hết hợp đồng đều quy định rõ thời hạn thanh toán theo tháng hoặc theo quý, đồng thời kèm theo điều khoản phạt nếu bên thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đã cam kết.

• Việc thanh toán chậm từ 5 đến 10 ngày so với thời hạn quy định thường bị tính lãi phạt theo số ngày trễ, khiến chi phí thuê thực tế tăng lên đáng kể so với dự toán ban đầu.
• Trường hợp thanh toán trễ nhiều kỳ liên tiếp hoặc không có thiện chí khắc phục có thể bị xem là vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng nghiêm trọng, cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng.
• Khoản tiền đặt cọc ban đầu trong nhiều trường hợp sẽ bị khấu trừ một phần hoặc toàn bộ để bù đắp nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành.

Ví dụ: Một cửa hàng thời trang thuê mặt bằng với giá 45 triệu đồng/tháng, trong hợp đồng có quy định mức phạt 0,05% trên số tiền thuê cho mỗi ngày trả chậm sau 7 ngày. Sau 2 tháng liên tục thanh toán trễ, tổng tiền phạt phát sinh gần 6 triệu đồng, đồng thời chủ nhà gửi thông báo chấm dứt hợp đồng vì xác định đây là hành vi vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng kéo dài và có tính lặp lại.

Sử dụng mặt bằng sai mục đích đã thỏa thuận

Trong hợp đồng thuê mặt bằng, mục đích sử dụng thường được ghi rõ nhằm đảm bảo yếu tố pháp lý, an toàn phòng cháy chữa cháy và quyền lợi của các bên liên quan. Việc bên thuê tự ý thay đổi ngành nghề hoặc công năng sử dụng mặt bằng, dù vẫn thanh toán tiền thuê đầy đủ, vẫn được xem là vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng theo đúng bản chất pháp lý.

Các trường hợp thường gặp là:

• Trường hợp thuê mặt bằng để làm văn phòng nhưng sau đó chuyển sang kinh doanh ăn uống có thể phát sinh rủi ro về mùi, tiếng ồn và an toàn cháy nổ.
• Việc thuê để kinh doanh bán lẻ nhưng sử dụng làm kho chứa hàng với mật độ cao có thể ảnh hưởng đến kết cấu và công trình xung quanh.

Những thay đổi không được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê thường là căn cứ để yêu cầu khôi phục hiện trạng hoặc chấm dứt hợp đồng.

Tự ý cho thuê lại hoặc sang nhượng

Nhiều người thuê mặt bằng với mục đích khai thác chênh lệch bằng cách cho bên thứ ba thuê lại hoặc sang nhượng hợp đồng, tuy nhiên nếu hợp đồng không có điều khoản cho phép thì hành vi này được xem là vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng ở mức độ nghiêm trọng.

• Bên cho thuê trong trường hợp này có quyền thu hồi mặt bằng ngay lập tức mà không cần gia hạn thời gian khắc phục.
• Khoản tiền đặt cọc thường không được hoàn trả vì được xem là bù đắp cho hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
• Bên thuê cũng không được yêu cầu bồi thường các chi phí đầu tư, sửa chữa đã bỏ ra trước đó.

Tự ý sửa chữa, cải tạo mặt bằng

Việc sửa chữa hoặc cải tạo mặt bằng chỉ được thực hiện khi có sự chấp thuận rõ ràng từ bên cho thuê, thường dưới hình thức văn bản hoặc phụ lục hợp đồng. Nếu bên thuê tự ý thay đổi kết cấu, đục phá sàn, trần hoặc hệ thống kỹ thuật mà không được phép, hành vi này được xem là vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng và có thể dẫn đến nhiều hậu quả về mặt pháp lý nghiêm trọng.

• Bên thuê có thể bị yêu cầu bồi thường chi phí để hoàn trả mặt bằng về hiện trạng ban đầu.
• Các khoản đầu tư vào cải tạo trong trường hợp vi phạm thường không được hoàn lại.
• Trong nhiều trường hợp, hợp đồng có thể bị chấm dứt trước thời hạn mà bên thuê không có quyền khiếu nại.

Các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng từ phía bên cho thuê

Không bàn giao mặt bằng đúng thời hạn hoặc đúng hiện trạng

Không bàn giao mặt bằng đúng thời hạn hoặc không đúng diện tích, kết cấu đã cam kết là hành vi vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng từ phía bên cho thuê, dù trên thực tế thường bị xem nhẹ. Tuy nhiên, đối với bên thuê, việc bàn giao chậm hoặc sai hiện trạng có thể gây ra thiệt hại đáng kể về tài chính và kế hoạch kinh doanh.

• Việc chậm bàn giao có thể khiến bên thuê không kịp khai trương đúng kế hoạch, dẫn đến mất cơ hội kinh doanh.
• Các chi phí nhân sự, marketing và vận hành vẫn phát sinh dù mặt bằng chưa thể sử dụng.
• Bên thuê trong trường hợp này có quyền yêu cầu giảm tiền thuê, bồi thường thiệt hại hoặc chấm dứt hợp đồng.

Tự ý tăng giá thuê trong thời hạn hợp đồng

Nếu hợp đồng không có điều khoản cho phép điều chỉnh giá trong thời gian thuê, việc chủ nhà tự ý tăng giá giữa chừng được xem là vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng, dù lý do được đưa ra là biến động thị trường hay giá thuê khu vực tăng cao.

• Trường hợp này thường xảy ra tại các khu vực trung tâm hoặc tuyến đường kinh doanh sầm uất như mặt bằng hoặc văn phòng cho thuê quận 1, quận 3…
• Việc tăng giá đột ngột có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến kế hoạch tài chính và dòng tiền của bên thuê.
• Đây cũng là nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp kéo dài và mất thời gian giải quyết.

Một số hành vi tưởng chừng nhỏ nhưng trên thực tế lại được xem là vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng, bao gồm việc chủ nhà can thiệp trái phép vào quyền sử dụng mặt bằng của bên thuê.

• Tự ý vào mặt bằng khi chưa có sự đồng ý của bên thuê, đặc biệt ngoài giờ làm việc.
• Cắt điện, nước hoặc khóa lối đi chung nhằm gây áp lực trong quá trình thương lượng.
• Hạn chế giờ hoạt động trái với thỏa thuận ban đầu trong hợp đồng.

Mức phạt vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng 

Theo Bộ luật Dân sự và Luật Thương mại, các bên tham gia hợp đồng thuê mặt bằng được quyền tự do thỏa thuận mức phạt vi phạm, miễn là thỏa thuận này không trái quy định pháp luật và không xâm phạm lợi ích hợp pháp của bên còn lại. Việc cho phép tự do thỏa thuận giúp hợp đồng linh hoạt hơn, đồng thời tạo cơ chế ràng buộc trách nhiệm rõ ràng ngay từ đầu.

Tuy nhiên, sự tự do này không phải là không giới hạn. Pháp luật đặt ra một ngưỡng cụ thể nhằm tránh việc bên có lợi thế áp dụng mức phạt quá cao để gây bất lợi cho bên còn lại.

Cụ thể:

• Mức phạt vi phạm không được vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm
• Phần nghĩa vụ bị vi phạm không phải là toàn bộ hợp đồng, mà chỉ là phần không thực hiện hoặc thực hiện không đúng cam kết

Cách quy định này giúp đảm bảo tính công bằng, đồng thời ngăn chặn việc lợi dụng điều khoản phạt vi phạm để trục lợi trong quá trình cho thuê mặt bằng.

Ví dụ thực tế để dễ hình dung mức phạt:

• Giả sử hợp đồng thuê mặt bằng có giá trị 100 triệu đồng/năm, trong đó nghĩa vụ bị vi phạm là chậm thanh toán tiền thuê 3 tháng với giá trị tương đương 25 triệu đồng. Trong trường hợp này, mức phạt vi phạm hợp pháp tối đa chỉ là 8% của 25 triệu đồng, tức khoảng 2 triệu đồng, chứ không phải 8% của toàn bộ giá trị hợp đồng.
• Điều này có nghĩa là dù hợp đồng có giá trị lớn, bên bị vi phạm không thể áp dụng mức phạt vượt khung pháp luật cho phép, kể cả khi hợp đồng có ghi nhận điều khoản phạt cao hơn.

Lưu ý quan trọng khi áp dụng mức phạt vi phạm

Để điều khoản phạt vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng có hiệu lực và tránh tranh chấp về sau, các bên cần chú ý:

• Điều khoản phạt phải được ghi rõ trong hợp đồng, không thể áp dụng nếu chỉ thỏa thuận miệng
• Mức phạt cần xác định rõ căn cứ tính, tránh dùng các khái niệm chung chung gây bất lợi khi xảy ra tranh chấp
• Nếu mức phạt vượt quá 8%, phần vượt này sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu và giới hạn mức phạt về lại mức 8%.

Kết luận

Những thông tin trên mang tính tham khảo, được Kim Quang Group tổng hợp dựa trên quy định pháp luật hiện hành và kinh nghiệm thực tế trong lĩnh vực tư vấn, môi giới mặt bằng và văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Việc nhận biết đúng các trường hợp vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng và hiểu rõ mức phạt tương ứng không chỉ giúp bên thuê và bên cho thuê hạn chế rủi ro pháp lý, mà còn góp phần xây dựng mối quan hệ hợp tác ổn định, minh bạch và lâu dài.