Những tiêu chí quan trọng khi tìm mặt bằng quán cafe nhỏ

Khi bắt đầu thuê mặt bằng để mở quán cafe nhỏ, nhiều chủ quán thường tập trung vào giá thuê mà bỏ qua các yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng kinh doanh lâu dài. Thực tế, một mặt bằng quán cafe nhỏ phù hợp không chỉ giúp tiết kiệm chi phí ban đầu mà còn quyết định lượng khách, doanh thu và khả năng duy trì quán trong thời gian dài. Vì vậy, việc hiểu rõ các tiêu chí cần thiết trước khi lựa chọn mặt bằng là bước khởi đầu vô cùng quan trọng.

Những tiêu chí quan trọng khi tìm mặt bằng quán cafe nhỏ

1. Vị trí - yếu tố quyết định thành công của quán cafe nhỏ

Vị trí luôn là tiêu chí hàng đầu khi tìm mặt bằng quán cafe nhỏ. Một mặt bằng nằm ở khu vực đông người qua lại, gần văn phòng, khu dân cư hoặc trường học sẽ giúp quán dễ dàng tiếp cận khách hàng mục tiêu.

Đối với mô hình quán cafe nhỏ, không nhất thiết phải nằm ở mặt tiền đường lớn với chi phí cao. Những tuyến đường nhánh nhưng thông thoáng, dễ tìm, có lượng người đi bộ hoặc xe máy ổn định vẫn là lựa chọn phù hợp. Quan trọng là khu vực đó có đúng nhóm khách hàng mà quán hướng tới hay không.

Ngoài ra, cần quan sát thói quen sinh hoạt xung quanh như giờ cao điểm, mật độ khách buổi sáng - trưa - tối để đánh giá khả năng khai thác thực tế của mặt bằng quán cafe nhỏ.

2. Diện tích và hình dạng mặt bằng quán cafe nhỏ

Diện tích là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuê và cách bố trí không gian. Với mặt bằng quán cafe nhỏ, diện tích phổ biến dao động từ 50m2 đến 100m2, tùy mô hình phục vụ mang đi, ngồi lại hoặc kết hợp làm việc.

Bên cạnh diện tích, hình dạng mặt bằng cũng rất quan trọng. Mặt bằng vuông vức, ít cột, không bị méo sẽ giúp tối ưu không gian sử dụng và tiết kiệm chi phí thiết kế nội thất. Những mặt bằng có chiều ngang quá hẹp hoặc chiều sâu quá dài thường khó bố trí quầy bar, khu ngồi và lối đi hợp lý.

Chủ quán nên ưu tiên mặt bằng quán cafe nhỏ có kết cấu đơn giản, dễ cải tạo để phù hợp phong cách mong muốn mà không phát sinh chi phí lớn.

3. Chi phí thuê và các khoản chi phí phát sinh

Chi phí thuê là yếu tố nhạy cảm nhất khi tìm mặt bằng quán cafe nhỏ. Ngoài giá thuê hàng tháng, cần tính toán thêm các khoản như tiền cọc, tiền thuê trả trước, chi phí điện nước, phí quản lý (nếu có).

Thông thường, tiền cọc thuê mặt bằng quán cafe nhỏ dao động từ 2 - 3 tháng tiền thuê. Đây là khoản vốn bị “đóng băng” trong suốt thời gian thuê nên cần cân đối kỹ dòng tiền.

Ngoài ra, cần hỏi rõ các chi phí phát sinh khác như phí sửa chữa, phí giữ xe, phí vệ sinh khu vực chung để tránh phát sinh ngoài dự kiến, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh.

4. Khả năng cải tạo và thiết kế không gian

Một mặt bằng quán cafe nhỏ đẹp chưa chắc phù hợp nếu không thể cải tạo theo concept mong muốn. Trước khi ký hợp đồng, cần trao đổi rõ với chủ nhà về quyền cải tạo, sửa chữa và lắp đặt bảng hiệu.

Nhiều mặt bằng có kết cấu cũ, hệ thống điện nước yếu hoặc trần thấp sẽ hạn chế khả năng thiết kế không gian, đặc biệt với các quán theo phong cách hiện đại, tối giản hoặc industrial.

Việc lựa chọn mặt bằng quán cafe nhỏ có sẵn nền móng tốt sẽ giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư ban đầu và rút ngắn thời gian khai trương.

5. Pháp lý và tính ổn định của mặt bằng

Yếu tố pháp lý là tiêu chí không nên bỏ qua khi thuê mặt bằng quán cafe nhỏ. Chủ quán cần đảm bảo mặt bằng có giấy tờ rõ ràng, được phép cho thuê và không vướng tranh chấp.

Hợp đồng thuê cần thể hiện rõ thời hạn thuê, điều khoản tăng giá, quyền chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm hai bên. Với quán cafe nhỏ, thời hạn thuê tối thiểu từ 2 - 3 năm sẽ giúp chủ quán yên tâm đầu tư.

Ngoài ra, nên ưu tiên những mặt bằng có chủ nhà thiện chí, hợp tác lâu dài để tránh rủi ro bị lấy lại mặt bằng khi quán đang hoạt động ổn định.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng cho thuê mặt bằng chi tiết, đầy đủ nhất

6. Môi trường xung quanh và đối thủ cạnh tranh

Khi khảo sát mặt bằng quán cafe nhỏ, cần đánh giá môi trường xung quanh như tiếng ồn, mùi, mức độ sạch sẽ và an ninh khu vực. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến trải nghiệm khách hàng.

Việc có nhiều quán cafe xung quanh không hẳn là bất lợi. Nếu khu vực đã có thói quen tiêu dùng cafe, quán mới vẫn có cơ hội nếu tạo được sự khác biệt. Tuy nhiên, cần tránh những khu vực cạnh tranh quá khốc liệt hoặc đã bão hòa.

Phân tích kỹ đối thủ xung quanh sẽ giúp bạn định hình rõ hơn mô hình kinh doanh phù hợp cho mặt bằng quán cafe nhỏ.

7. Khả năng nhận diện và thu hút khách

Với quán cafe nhỏ, khả năng nhận diện từ bên ngoài đóng vai trò quan trọng. Mặt bằng có mặt tiền thoáng, dễ đặt bảng hiệu, dễ nhìn từ xa sẽ giúp quán thu hút khách vãng lai hiệu quả hơn.

Những mặt bằng nằm sâu trong hẻm vẫn có thể khai thác tốt nếu hẻm rộng, dễ tìm và có không gian yên tĩnh phù hợp với nhóm khách thích trải nghiệm riêng tư.

Chủ quán nên đánh giá khả năng quảng bá tự nhiên của mặt bằng quán cafe nhỏ trước khi quyết định thuê.

Kết luận

Việc lựa chọn mặt bằng quán cafe nhỏ không chỉ là bài toán về giá thuê mà còn là sự cân nhắc tổng thể giữa vị trí, chi phí, pháp lý và khả năng khai thác lâu dài. Một mặt bằng phù hợp sẽ giúp quán vận hành ổn định, tối ưu chi phí và gia tăng cơ hội thành công.

Nếu bạn đang tìm kiếm hoặc cần tư vấn lựa chọn mặt bằng kinh doanh phù hợp, Kim Quang Group sẵn sàng hỗ trợ cung cấp thông tin giá cả cụ thể, phân tích khu vực và đề xuất giải pháp thuê mặt bằng hiệu quả theo nhu cầu thực tế của bạn.