10 kinh nghiệm thuê mặt bằng mở nhà hàng cho người mới bắt đầu

Mặt bằng cho thuê ngày càng nhiều, nhưng không phải vị trí nào cũng phù hợp để kinh doanh ăn uống. Khi bắt đầu mở một mô hình F&B, yếu tố quan trọng nhất vẫn là mặt bằng mở nhà hàng, vì nó quyết định rất nhiều đến khách hàng mục tiêu, doanh thu và khả năng vận hành lâu dài. Không ít người đầu tư lớn vào thiết kế, trang thiết bị… nhưng lại chọn sai mặt bằng, dẫn đến hoạt động không hiệu quả. Vì vậy, việc hiểu rõ cách chọn, thương lượng và biết được các kinh nghiệm thuê mặt bằng mở nhà hàng phù hợp là điều cực kỳ quan trọng.

Trong bài viết này, mình sẽ chia sẻ những kinh nghiệm thực tế, dễ hiểu và ứng dụng được cho các mô hình từ nhỏ đến lớn. Dù bạn mới bắt đầu hoặc đã có kinh nghiệm, các kinh nghiệm thuê mặt bằng mở nhà hàng dưới đây đều có thể giúp bạn hạn chế rủi ro khi tìm kiếm địa điểm kinh doanh phù hợp.

10 kinh nghiệm thuê mặt bằng mở nhà hàng

1. Xác định mô hình kinh doanh trước khi tìm mặt bằng

Nhiều người đi xem mặt bằng mở nhà hàng trước rồi mới nghĩ xem nên bán gì. Đây là sai lầm phổ biến. Bạn cần xác định rõ mô hình để biết diện tích, vị trí và nhu cầu về khách hàng.

Một số mô hình nhà hàng phổ biến:

• Nhà hàng gia đình
• Quán ăn bình dân
• Buffet
• Nhà hàng hải sản
• Nhà hàng phong cách Nhật, Hàn
• Nhà hàng phục vụ dân văn phòng

Mỗi mô hình đòi hỏi yêu cầu mặt bằng khác nhau. Ví dụ:

• Mô hình bình dân: Cần khu vực đông dân cư, đông công nhân hoặc gần trường học.
• Nhà hàng trung cấp - cao cấp: Vị trí mặt tiền, khu dân cư cao cấp hoặc trung tâm thương mại.
• Nhà hàng phục vụ dân văn phòng: Ưu tiên khu vực tập trung nhiều tòa nhà văn phòng.

Xác định mô hình giúp bạn chọn mặt bằng mở nhà hàng phù hợp, tránh tốn thời gian xem những nơi không cần thiết.

2. Chọn vị trí phù hợp với khách hàng mục tiêu

Yếu tố quyết định 60 - 70% thành công. Dù nhà hàng tốt đến đâu, nếu chọn sai vị trí mặt bằng mở nhà hàng thì khả năng cao sẽ dễ dẫn đến thua lỗ.

Một số lưu ý:

• Ưu tiên nơi có lưu lượng người qua lại lớn
• Gần chợ, trường học, văn phòng (tùy mô hình)
• Vị trí dễ thấy, dễ dừng xe, đỗ xe
• Tránh khu vực đường một chiều khó quay xe
• Tránh vị trí bị che khuất bởi cây, cột điện, công trình

3. Diện tích phù hợp với mô hình

Việc chọn diện tích khi tìm mặt bằng mở nhà hàng cần dựa trên:

• Số bàn dự kiến
• Khu vực bếp, quầy thu ngân, kho dự trữ nguyên liệu
• Lối đi của khách và nhân viên
• Khu vệ sinh
• Phòng VIP (nếu cần)
• Khu vực chế biến
• Kho lạnh

Gợi ý tham khảo:

• Quán ăn nhỏ: 25 - 40m2
• Nhà hàng tầm trung: 70 - 150m2
• Nhà hàng lớn: 200 - 500m2

Nếu bạn chưa có kinh nghiệm, hãy ưu tiên diện tích vừa phải để giảm chi phí ban đầu.

4. Chi phí thuê mặt bằng

Khi tìm mặt bằng mở nhà hàng, bạn cần tính tổng chi phí thay vì chỉ nhìn giá thuê.

Bao gồm:

• Tiền thuê hàng tháng
• Tiền đặt cọc (2 - 6 tháng)
• Tiền sửa chữa, cải tạo
• Chi phí duy trì hoạt động 3 - 6 tháng đầu
• Chi phí lắp đặt thiết bị bếp, điện nước

Nhiều chủ nhà chỉ cho sửa chữa trong giới hạn nhất định, nên bạn cần thương lượng rõ ràng.

Nguyên tắc an toàn: Tiền thuê mặt bằng không vượt quá 20 - 25% doanh thu dự kiến. Nếu vượt mức này, khả năng gặp rủi ro sẽ tăng cao.

5. Lưu ý pháp lý khi thuê mặt bằng mở nhà hàng

Để tránh trường hợp thuê xong mới biết không được phép cải tạo, mặt bằng nằm trong diện quy hoạch, hoặc các rủi ro không đáng có xảy ra, bạn cần kiểm tra kỹ các thông tin sau:

• Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của chủ nhà, bên cho thuê
• Giấy phép sử dụng để kinh doanh mặt hàng ăn uống
• Hợp đồng phải rõ ràng về: Diện tích, thời hạn thuê, bồi thường, sửa chữa, tăng giá
• Điều khoản bàn giao khi kết thúc hợp đồng
• Điều kiện hoàn trả cọc

Khi tìm mặt bằng mở nhà hàng, tuyệt đối không thuê qua “trung gian mập mờ", không có hợp đồng rõ ràng. Với kinh nghiệm hơn 12 năm trong lĩnh vực môi giới bất động sản, Kim Quang Group là đơn vị uy tín, chuyên nghiệp và nhiệt tình hỗ trợ khách hàng tìm kiếm địa điểm thuê mặt bằng mở nhà hàng phù hợp với nhu cầu.

6. Kiểm tra hạ tầng điện, nước, thoát khí

Nhà hàng cần:

• Điện 3 pha (nếu là bếp công suất lớn)
• Hệ thống nước mạnh
• Chỗ thoát dầu mỡ
• Quạt hút, ống khói hoặc nơi lắp đặt máy hút mùi
• Chỗ đặt bình gas hoặc khu vực bếp an toàn

Nếu hạ tầng yếu, bạn sẽ tốn rất nhiều chi phí để cải tạo. Vì thế, hãy khảo sát kỹ để tránh rủi ro trong quá trình vận hành.

7. Khảo sát môi trường xung quanh

Đây là bước nhiều người bỏ qua khi tìm mặt bằng mở nhà hàng.

Hãy khảo sát các yếu tố:

• Có đối thủ cạnh tranh trực tiếp không?
• Tệp khách xung quanh có phù hợp?
• Khu vực có hay bị ngập nước?
• Buổi tối có đông người không?
• Có bãi đậu xe hay vỉa hè không?

Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu hàng ngày.

8. Thương lượng hợp đồng có lợi

Khi đã chọn được mặt bằng mở nhà hàng phù hợp, bạn nên đề xuất hoặc thương lượng với bên cho thuê các điều khoản có lợi:

• Giữ nguyên giá thuê trong 12 - 24 tháng đầu
• Miễn phí 10 - 30 ngày để sửa chữa
• Cho phép cải tạo phù hợp mô hình
• Cam kết không đòi lại mặt bằng trước thời hạn
• Tăng giá theo lộ trình rõ ràng
• Hạn chế tối đa phụ phí (dịch vụ, vệ sinh khu vực chung…)

Thương lượng tốt sẽ giúp bạn tiết kiệm hàng chục triệu mỗi năm.

9. Xem lịch sử mặt bằng

Một điều quan trọng mà nhiều người bỏ qua để chọn mặt bằng mở nhà hàng là kiểm tra quá khứ của nó:

• Trước đây có kinh doanh gì?
• Những người thuê trước có trụ được lâu không?
• Mặt bằng có bị chê vì lý do nào không?
• Nếu 3- 4 năm đổi người thuê liên tục, bạn cần cân nhắc kỹ.

10. Các sai lầm thường gặp khi thuê mặt bằng mở nhà hàng

Dưới đây là những sai lầm khiến nhiều người mất chi phí lớn:

• Thuê mặt bằng quá lớn so với thực tế cần
• Không nghiên cứu thị trường xung quanh
• Quá tập trung vào trang trí mà quên đánh giá vị trí thuê
• Thuê mặt bằng có chủ nhà không rõ ràng, thường xuyên thay đổi thông tin, nội dung trong hợp đồng
• Tin vào lưu lượng xe mà không xem tỉ lệ khách dừng lại
• Không đọc kỹ hợp đồng
• Không dự trù chi phí vận hành dài hạn

Hạn chế những sai lầm này giúp bạn giảm nhiều rủi ro khi mở nhà hàng.

Kết luận

Việc tham khảo các kinh nghiêm thuê mặt bằng mở nhà hàng phù hợp không chỉ giúp bạn chọn một nơi đẹp, rẻ hay đông người qua lại. Đó là quá trình nghiên cứu kỹ lưỡng về vị trí, khách hàng, mô hình kinh doanh, chi phí và pháp lý. Một quyết định đúng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức, đồng thời nâng cao khả năng thành công của nhà hàng.

Xem thêm: Kinh nghiệm thuê mặt bằng mở phòng gym